ขายฝากคืออะไร ต่างจากจำนองยังไง?
ขายฝาก คือสัญญาซื้อขายที่ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันจดทะเบียน แต่ผู้ขายมีสิทธิ "ไถ่คืน" ภายในเวลาที่ตกลงกัน ส่วนจำนอง คือการนำทรัพย์ไป ค้ำประกันหนี้โดยกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม — ความต่างข้อเดียวนี้ทำให้วงเงิน ความเร็ว และความเสี่ยงของสองแบบต่างกันทั้งหมด บทความนี้เทียบให้เห็นชัดทุกมุม
ขายฝากคืออะไร?
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ขายฝากคือ "สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้"
พูดภาษาชาวบ้าน: เจ้าของบ้าน/ที่ดินที่ต้องการเงินก้อน นำโฉนดไป "ขาย" ให้ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ที่สำนักงานที่ดิน ได้เงินทันทีในวันจดทะเบียน โดยมีสัญญาระบุว่า ภายในกี่ปีเจ้าของเดิมมีสิทธิซื้อคืน (ไถ่ถอน) ในราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าที่เรียกว่า "สินไถ่"
- กรรมสิทธิ์โอนทันที — ชื่อในโฉนดเปลี่ยนเป็นผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน
- แต่ยังอยู่อาศัย/ทำกินต่อได้ — กรณีที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยของบุคคลธรรมดา พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 (มาตรา 12) ให้ผู้ขายฝากครอบครองใช้ประโยชน์ต่อได้จนหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน
- ระยะเวลาไถ่ — ที่ดินเกษตร/ที่อยู่อาศัยของบุคคลธรรมดา กฎหมายกำหนด 1–10 ปี (ตกลงต่ำกว่า 1 ปีถือเป็น 1 ปี) · อสังหาริมทรัพย์ทั่วไปตาม ป.พ.พ. ไม่เกิน 10 ปี
- ได้เงินไว — ไม่ต้องเช็กเครดิตบูโร ไม่ต้องรออนุมัติแบบธนาคาร เอกสารครบก็จบดีลได้ในไม่กี่วัน
จำนองคืออะไร?
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 702 จำนองคือสัญญาที่ผู้จำนอง "เอาทรัพย์สินตราไว้แก่ผู้รับจำนอง เพื่อประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์"
พูดง่าย ๆ: เอาโฉนดไป ค้ำเงินกู้ — ชื่อในโฉนดยังเป็นของเจ้าของเดิม เพียงแต่จดทะเบียนภาระจำนองติดไว้ ถ้าผ่อนหนี้ครบก็ไถ่ถอนจำนองออก ถ้าผิดนัด เจ้าหนี้ต้องฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนอง (ยึดทรัพย์ขายทอดตลาด) จะยึดเองทันทีไม่ได้
- กรรมสิทธิ์ไม่โอน — เจ้าของเดิมยังเป็นเจ้าของเต็มตัว
- บังคับหนี้ต้องผ่านศาล — เจ้าหนี้ต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ก่อนไม่น้อยกว่า 60 วัน จึงจะฟ้องบังคับจำนองได้
- วงเงินต่ำกว่าขายฝาก — เพราะเจ้าหนี้รับความเสี่ยงเรื่องขั้นตอนบังคับที่นานกว่า
ตารางเทียบ: ขายฝาก vs จำนอง ต่างกันตรงไหนบ้าง?
| หัวข้อ | ขายฝาก | จำนอง |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | โอนไปผู้ซื้อฝากทันที (มีสิทธิไถ่คืน) | ยังเป็นของเจ้าของเดิม |
| วงเงินที่มักได้ | ราว 50–60% ของราคาตลาด | ราว 30–40% ของราคาตลาด |
| ความเร็ว | เร็ว — จบที่กรมที่ดิน รับเงินวันจดทะเบียน | เร็วเช่นกัน แต่วงเงินต่ำกว่า |
| ดอกเบี้ย/ผลตอบแทนสูงสุด | ไม่เกิน 15% ต่อปี (คิดรวมในสินไถ่) | ไม่เกิน 15% ต่อปี (1.25%/เดือน) |
| เมื่อผิดนัด/ไม่ไถ่ | ทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝาก โดยไม่ต้องฟ้อง (มีเงื่อนไขแจ้งเตือน — ดูหัวข้อไถ่ถอน) | เจ้าหนี้ต้องฟ้องศาล ยึดขายทอดตลาด |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน | ค่าโอน 2% ของราคาประเมิน | 1% ของวงเงิน (สูงสุด 200,000 บาท) |
| ระยะเวลา | ตามสัญญา (ที่อยู่อาศัย/เกษตรของบุคคลธรรมดา: 1–10 ปี) | ตามสัญญากู้ ไม่มีเพดานปี |
| เหมาะกับ | ต้องการเงินก้อนใหญ่ ไว ไม่ผ่านธนาคาร | ต้องการดอกเบี้ยรวมถูกกว่า ไม่อยากให้กรรมสิทธิ์โอน |
ต้องการรู้ว่าทรัพย์ของคุณน่าจะได้วงเงินเท่าไหร่ ลองเครื่องคำนวณวงเงิน–สินไถ่ของ FASTUP ได้ฟรี หรือส่งข้อมูลทรัพย์ให้ทีมประเมินฟรี
ดอกเบี้ยขายฝากคิดยังไง? เพดานเท่าไหร่?
คำตอบสั้น: สูงสุด 15% ต่อปี (เท่ากับ 1.25% ต่อเดือน) — ทั้งขายฝาก (คิดรวมเป็น "สินไถ่") และจำนอง ใช้เพดานเดียวกัน
ในสัญญาขายฝาก ดอกเบี้ยจะถูกคิดรวมไว้ในสินไถ่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 499: ถ้ากำหนดสินไถ่สูงกว่า "ราคาขายฝาก + ประโยชน์ตอบแทน 15% ต่อปี" กฎหมายให้ลดลงเหลือเท่าเพดาน
ตัวอย่าง: ขายฝากบ้านราคา 1,000,000 บาท กำหนดไถ่ 1 ปี → สินไถ่สูงสุดตามกฎหมาย = 1,000,000 + (15% × 1 ปี) = 1,150,000 บาท
⚠️ การเรียกดอกเบี้ยหรือประโยชน์อื่นเกินเพดานเป็นความผิดอาญาตาม พ.ร.บ.ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560 (โทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ) — เจอข้อเสนอที่ผลตอบแทนรวมเกิน 15%/ปี ให้ระวังไว้ก่อน
ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่?
| รายการ | อัตราอ้างอิง | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน (ขายฝาก) | 2% ของราคาประเมิน | จ่ายวันจดทะเบียนขายฝาก |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี (ถ้าเสียแล้วไม่ต้องติดอากรแสตมป์) |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | กรณีไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ค่าจดจำนอง | 1% ของวงเงิน (สูงสุด 200,000) | กรณีเลือกทำจำนอง |
| ค่าจดทะเบียนไถ่ถอน | แปลงละ 50 บาท | ตอนไถ่คืน |
หมายเหตุ: อัตราข้างต้นเป็นอัตราอ้างอิงทั่วไป รัฐอาจมีมาตรการลดหย่อนเป็นช่วง ๆ ควรตรวจสอบประกาศล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนทำธุรกรรมทุกครั้ง — รวมคำถามเรื่องค่าใช้จ่ายไว้ในคลังคำตอบขายฝาก–จำนอง
ครบกำหนดแล้วไถ่ไม่ทัน จะเกิดอะไรขึ้น?
คำตอบสั้น: ทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยไม่ต้องฟ้องศาล — แต่กฎหมายให้โอกาสผู้ขายมากกว่าที่หลายคนคิด
- ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน (พ.ร.บ. 2562 มาตรา 17) เป็นหนังสือ + แนบสำเนาสัญญา ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ระบุวันครบกำหนดและจำนวนสินไถ่
- ถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้ง → ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ต่อได้อีก 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดในสัญญา
- ขยายเวลาไถ่ได้ — ทำเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี
- ไถ่ไม่ได้โดยไม่ใช่ความผิดของเรา (เช่น ติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้) → ใช้วิธี "วางทรัพย์" ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน ภายใน 30 วัน
- ครบกำหนดตรงวันหยุดราชการ → ไถ่ในวันทำการถัดไปได้
ฝั่งจำนองต่างออกไป: เจ้าหนี้ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้เวลาชำระไม่น้อยกว่า 60 วันก่อน แล้วจึงฟ้องศาลบังคับจำนองขายทอดตลาด — ใช้เวลานานกว่ามาก นี่คือเหตุผลที่วงเงินจำนองต่ำกว่าขายฝาก
ขายฝากเหมาะกับใคร? จำนองเหมาะกับใคร?
เลือกขายฝาก เมื่อ:
- ต้องการเงินก้อนใหญ่ (50–60% ของราคาทรัพย์) และต้องการไว
- กู้ธนาคารไม่ผ่าน หรือไม่อยากผ่านขั้นตอนเช็กเครดิต
- มั่นใจว่ามีแผนไถ่คืนชัดเจน (ขายทรัพย์อื่น/เงินก้อนกำลังเข้า/รีไฟแนนซ์)
เลือกจำนอง เมื่อ:
- ไม่ต้องการให้กรรมสิทธิ์โอนไปไหนเด็ดขาด
- วงเงินที่ต้องการไม่สูง และรับดอกเบี้ยรายเดือนได้
- ต้องการผ่อนระยะยาวโดยไม่มีเพดานปีแบบขายฝาก
มุมนักลงทุน/นายหน้า: ธุรกรรมขายฝาก–จำนองมีอีกสองบทบาทที่ทำเป็นอาชีพได้ คือ "นายทุน" (ผู้รับซื้อฝาก รับผลตอบแทนตามเพดานกฎหมาย + มีทรัพย์ค้ำ) และ "นายหน้า" (จับคู่ดีล รับค่าบำเหน็จตาม ป.พ.พ. มาตรา 845) — ถ้าสนใจเส้นทางนี้ เริ่มจากคลาสเรียนฟรี 2 ชั่วโมงของ FASTUP หรือดูหลักสูตรทั้งหมด
ข้อควรระวังก่อนเซ็นสัญญา (ทั้งสองแบบ)
- สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น — เซ็นกันเองข้างนอกไม่มีผลคุ้มครอง
- อ่านตัวเลขสินไถ่ให้ชัด — ต้องระบุราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ วันครบกำหนด ครบถ้วน และคำนวณแล้วไม่เกิน 15%/ปี
- ตรวจตัวตนคู่สัญญา — เทียบบัตรประชาชน โฉนดตัวจริง และตรวจสารบบที่สำนักงานที่ดิน กันมิจฉาชีพสวมสิทธิ
- ระวัง "ค่าใช้จ่ายแฝง" ที่ทำให้ผลตอบแทนรวมเกินเพดาน — ประโยชน์อื่นที่มากเกินส่วนอาจเข้าข่ายความผิดตาม พ.ร.บ.ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา 2560
- ไม่แน่ใจ ให้ถามก่อนเซ็น — ปรึกษาทีมงานได้ฟรีทาง LINE @fastup หรืออ่านกรณีศึกษาเพิ่มในซีรีส์รู้ทันขายฝาก 21 ตอน
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากกับจำนอง แบบไหนได้วงเงินมากกว่า?
ขายฝากได้วงเงินสูงกว่า โดยทั่วไปราว 50–60% ของราคาตลาด ส่วนจำนองมักได้ราว 30–40% เพราะขั้นตอนบังคับหนี้ของจำนองต้องผ่านศาล เจ้าหนี้จึงให้วงเงินต่ำกว่าเพื่อลดความเสี่ยง
ขายฝากบ้านแล้ว ยังอยู่บ้านหลังเดิมได้ไหม?
ได้ กรณีเป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเกษตรกรรมของบุคคลธรรมดา พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากครอบครองใช้ประโยชน์ต่อได้จนหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก
ดอกเบี้ยขายฝากเกิน 15% ต่อปี ผิดกฎหมายไหม?
ผิด สินไถ่ส่วนที่คิดเป็นดอกเบี้ยเกิน 15%/ปี กฎหมายให้ลดลงเหลือเท่าเพดาน และผู้เรียกดอกเบี้ยเกินอาจมีความผิดอาญาตาม พ.ร.บ.ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560 โทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 200,000 บาท
ถ้าไถ่ถอนไม่ทันกำหนด ทำอะไรได้บ้าง?
ทำได้ 3 ทาง: (1) ขอขยายเวลาไถ่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก รวมไม่เกิน 10 ปี (2) ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ได้ส่งหนังสือแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน คุณมีสิทธิไถ่ต่ออีก 6 เดือน (3) ถ้าไถ่ไม่ได้โดยไม่ใช่ความผิดของคุณ ให้วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์/สำนักงานที่ดินภายใน 30 วัน
ขายฝากได้เงินภายในกี่วัน?
เร็วกว่ากู้ธนาคารมาก — ถ้าเอกสารครบและตกลงราคากันแล้ว โดยทั่วไปจบภายในไม่กี่วัน และรับเงินในวันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
อยากเป็นนายหน้าหรือนายทุนขายฝาก ต้องเริ่มยังไง?
เริ่มจากเข้าใจกฎหมายและการประเมินทรัพย์ให้แม่นก่อน แล้วค่อยลงสนามจับคู่ดีลจริง — FASTUP Academy มีคลาสเรียนฟรี 2 ชั่วโมงปูพื้นฐานครบ และหลักสูตรลงลึกถึงระดับทำเป็นอาชีพ
📌 ข้อมูลนี้จัดทำเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุนรายบุคคล อัตราค่าธรรมเนียม–ภาษีและรายละเอียดกฎหมายอาจเปลี่ยนแปลง ก่อนทำธุรกรรมจริงควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินและปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญในแต่ละกรณี